News - Mietrecht
Betriebskosten
1. BGH, VIII ZR 294/10
Der Bundesgerichtshof hat am 28.09.2011 eine Entscheidung zur zulässigen Höhe der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen dahin getroffen, dass ein zusätzlicher Sicherheitszuschlag in Höhe von 10 % zu den ermittelten Kosten nicht gerechtfertigt ist.
Die Kläger sind Mieter, die Beklagte ist Vermieterin einer Wohnung in Berlin. Mit Schreiben vom 6. März 2009 rechnete die Beklagte über die Betriebs - und Heizkosten für das Kalenderjahr 2008 ab. Aus der Abrechnung ergab sich eine Nachforderung zu Gunsten der Vermieterin. Die Beklagte verlangte zugleich eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Deren Höhe ermittelte sie, indem sie neben dem Ergebnis der Betriebskostenabrechnung (geteilt durch 12 Monate) einen Sicherheitszuschlag von 10 % auf die bisher ermittelten Kosten ansetzte. Die Kläger sind der Erhöhung der Vorauszahlungen in Höhe des geforderten Sicherheitszuschlages entgegengetreten. Ihre insoweit erhobene negative Feststellungsklage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt.
Die dagegen gerichtete Revision der Vermieterin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in seiner Entscheidung klargestellt, dass eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB ist, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen ist dabei die letzte Betriebskostenabrechnung. Allerdings kann bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Indes besteht kein Raum für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten "Sicherheitszuschlag" von 10 %.
2. BGH, VIII ZR 316/10
Auf Grund einer individuellen Abrede mit dem Mieter werden die Betriebskosten über einen Zeitraum von insgesamt 19 Monaten abgerechnet, damit entgegen der bisherigen Situation der Abrechnungszeitraum dem Kalenderjahr angeglichen werden kann. Trotz dieser Vereinbarung weigert sich der Mieter, die sich aus der Abrechnung ergebende Nachzahlung zu leisten. Vor dem BGH hat er damit keinen Erfolg.
Der Zahlungsklage ist stattzugeben. Zwar ist nach § 556 Abs. 1 BGB eine Abrechnung über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters jährlich vorzunehmen. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam. Jedoch schließt dies nicht zwingend eine Verlängerung der Abrechnungsperiode aus. Der überwiegende Teil von Rechtsprechung und Literatur befürwortet zwar eine solche Auslegung, weil andernfalls selbst bei Vorliegen eines sachlichen Grundes die Gefahr besteht, dass die Abrechnung unübersichtlich wird. Dieser Ansicht ist mit einer Mindermeinung jedoch zumindest dann nicht zu folgen, wenn ein sachlicher Grund für die Änderung des Abrechnungszeitraums vorliegt. Der Gesetzgeber will ausweislich der Materialen zur Mietrechtsreform 2001 einerseits einen ausgewogenen Ausgleich zwischen den Interessen von Vermieter und Mieter herbeiführen. Damit sollen Rechtssicherheit und Rechtsfrieden geschaffen werden. Andererseits soll den Vertragsparteien aber auch ausreichend Freiraum für eine Gestaltung ihrer Abreden gegeben werden. Denn damit wird ebenfalls in hinreichendem Maße eine Auseinandersetzung weitgehend vermieden. Dieser Intention des Gesetzgebers widerspricht ein Verständnis des § 556 Abs. 4 BGB, eine im Einzelfall getroffene Abrede der Vertragsparteien über eine Verlängerung des Abrechnungszeitraums auszuschließen, wenn hierfür sachliche Gründe, wie die Anpassung an das Kalenderjahr, vorliegen.
Modernisierung
BGH VIII ZR 242/10
Der Bundesgerichtshof hat ferner am 28.09.2011 eine Entscheidung zu den Anforderungen an die gemäß § 554 Abs. 3 BGB erforderliche Modernisierungsankündigung getroffen.
Die Kläger sind zusammen mit weiteren Personen Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in München. Sie beabsichtigen, an der Westseite des Hauses Balkone anzubringen. Sie beanspruchen vom Beklagten, der Mieter einer der betroffenen Wohnungen ist, die Duldung dieser Anbringung. Hierzu kündigten sie dem Beklagten stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen, und zwar unter anderem "Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich", das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich an. Zugleich teilten sie dem Beklagten mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von fünf Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt werde. Die gemäß § 554 Abs. 2 BGB auf Duldung der Baumaßnahmen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.
Die dagegen gerichtete Revision des Mieters ist ohne Erfolg geblieben. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung muss dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen. Diesen Anforderungen ist das Ankündigungsschreiben im vorliegenden Fall gerecht geworden, so dass der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat.
§§ 556 BGB, 556 Absatz III 1, BGB, 556 Absatz IV BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen.